Institutional Money, Ausgabe 1 | 2021

jetzt aber höhere Ansprüche. Bei Shared- Desk-Arbeitsplätzen sitzen die Mitarbeiter großzügiger. Außerdem sollen die Büros der Zukunft zentral gelegen sein und vor allem ESG-Kriterien entsprechen. Für höherwerti- ge Büros zahlen die Nutzer jetzt gern mehr, bei anderen gibt es schon mal Kündigun- gen“, so Wibbeke. Am besten seien in der aktuellen Situation Projektentwickler aufge- stellt, die jetzt Büroneubauten angehen und ESG-Anforderungen berücksichtigen. Hier hätten sogar diejenigen, die dies nicht schon seit Jahrzehnten tun, einen Vorteil, weil sie keine großen Büro-Bestandsportfolios ver- walten, für die sie aufwendig und sehr zeit- nah ESG-Daten zusammentragen müssen. Mehr Green Offices also? Vermutlich, allerdings macht den Investoren hier die Offenlegungsverordnung zu schaffen. „Die- se gilt schon ab März 2021, was natürlich sehr kurzfristig ist. Wir müssen nun auf die Property Manager einwirken, dass sie die Verbrauchsdaten zur Verfügung stellen, denn wir müssen als KVG sämtliche Verbrauchs- daten zusammenführen, auch in der Histo- rie“, erklärt Wibbeke, „das ist vom Repor- ting her schon anspruchsvoll.“ Offenbar setzen auch Asset Manager auf hochwertig und grün, so etwa Alex Lund, Manager European Research and Strategy bei M&G Real Estate. „Bei weniger zentra- len Lagen und qualitätsmäßig weniger hoch- wertigen Büros werden die Mieter eher den Rotstift ansetzen als in Toplagen mit guter Ausstattung“, meint Lund. Außerdem gibt er zu bedenken, dass man ein sehr genaues Auge auf die Mieterbonität haben muss: „Weltweit wurden die Märkte mit steuerlichen und monetären Stimuli geflutet. Die große Frage ist: Was passiert, wenn die Stimuli zurückgefahren werden? Können schwächere Mieter dann die Büro- mieten noch bezahlen?“ Auf den Brexit angesprochen, winkt er ab: „Die Brexit-Unsicherheit hat seit 2016 die Immobilienpreise in Großbritannien gedrückt. Für die Briten ist der Brexit eine größere Herausforderung als für Kontinental- europäer.“ London hält er aber nach wie vor für einen interessanten Immobilienmarkt, weil viel Kapital bereitsteht, das jede sich bietende Opportunität nutzt: „Mit qualitativ hochwertigen Büros in der City of London generieren Sie immer noch vier Prozent Mietrendite. Nicht nur wegen der Finanzbranche, die Stadt hat sich zu einem Hub für große Technologiefirmen und für Kreative entwickelt, und sie hat nach wie vor die Infrastruktur und die Talente.“ Versicherer sind investiert Brexit, Covid-19-Pandemie, Offenlegungs- verordnung … offenbar kann das alles die Lust der Investoren auf Immobilien nicht verderben. „Unsere Immobilienquote liegt aktuell bei 6,2 Prozent. Unser Bestand ist zuletzt jedes Jahr um 500 Millionen bis eine Milliarde Euro gewachsen, und zwar sowohl im Direktbestand als auch über Beteiligun- gen“, erklärt Markus Königstein, Leiter des Immobilienbereichs bei der R+V Gruppe. Er ergänzt: „Deutsche Core-Immobilien halten wir überwiegend im Direktbestand, weil wir das gut im Griff haben und im Übrigen die Leistungen deutlich günstiger erbringen kön- nen, als dies ein externer Asset Manager kann.“ Für imAusland gelegene Immobilien und spezielle Immobilienmandate auch in Deutschland mandatiert die R+V hingegen spezialisierte Asset Manager. „Wir investie- ren weltweit. Allerdings sind wir in Asien unterallokiert, weil der dortige Immobilien- markt hochvolatil ist“, beschreibt Königstein die Überlegungen in seinem Haus. Auch Infrastrukturimmobilien sind für ihn ein Thema. „Da sind wir seit 2009 nennens- wert investiert. Beispielsweise hatten wir für einige Jahre den Londoner City-Airport und Tank + Rast im Portfolio, haben diese Posi- tionen aber bereits wieder veräußert“, erklärt er mit Verweis auf den in Teilbereichen bereits heiß gelaufenen Markt. „Das Gute an Infrastruktur ist, dass die einzelnen Segmen- te wie erneuerbare Energien, Häfen und Autobahnraststätten sehr unterschiedliche Chancen und Risiken aufweisen und kaum miteinander korreliert sind.“ Neben direktem oder indirektem Immobi- lienbesitz haben gerade die Lebensversiche- rer auch einen guten Anteil an grundpfand- rechtlich besicherten Darlehen in ihren Port- folios, denn sie passen gut zur langfristigen Liability-Struktur und werfen noch einiger- maßen gute, breit diversifizierte Erträge ab. „Unser Bestand an Hypothekenfinanzierun- gen schwankt je nach R+V-Gesellschaft und liegt im Durchschnitt bei etwa 12,5 Prozent, Tendenz leicht steigend. Pro Jahr investieren wir über eine Milliarde Euro in diesem Bereich. Hier gibt es über Jahrzehnte quasi keine Ausfallquoten“, sagt Königstein, „da- neben macht die R+V Gruppe seit Kurzem auch Gewerbeimmobilienfinanzierungen.“ Überhaupt scheint es im Trend zu liegen, dass Investoren ihre Immobilienquoten mit Debt-Fonds und Immobilienfremdfinanzie- rungen ergänzen, andere streuen über Kon- sortien direkt Fremdkapital ein und treten als Finanziers auf. „Große Versicherer machen das direkt oder teilweise auch über Loan-to- Own-Strategien. Diese vergeben Darlehen so, dass sie für den Fall, dass die Verpflich- tungen aus dem Darlehen nicht erfüllt wer- den, am Ende auch die Immobilien nehmen würden“, so Vespermann. ANKE DEMBOWSKI Immobilienquoten der Investoren sind hoch Versorgungswerke setzen stark auf Immobilien Insbesondere die Versorgungswerke sind mit ihren Immobilienquoten zum Teil schon am Anschlag dessen, was möglich ist. Bei den Lebensversicherungen sind die Quoten deutlich niedriger. *Stand 31.12.2019, Basis Geschäftsberichte Quelle: GAC GmbH 0 5 10 15 20 25 < 1 % 1–5 % 5–10 % 10–15 % 15–20 % 20–25 % >25 % Stiftungen, Kirchen, kommunale/kirchliche ZVK Versorgungs- werke Pensions- kassen Corporates Lebens- versicherungen Anzahl der Investoren nach Immobilienquote* Anzahl 248 N o. 1/2021 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R A T E G I E N | IMMOB I L I EN