Institutional Money, Ausgabe 4 | 2020

Erhoben wurde auch, welche Art von Investor den Markt für Green Buildings dominiert. Auch 2019 waren es wieder eigenkapitalstarke Core-Investoren, die den relativ betrachtet höchsten Anteil von Green Buildings an den eigenen Investments auf- weisen. Die Rangfolge hat sich zwar leicht geändert, die drei Erstplatzierten – Pensi- onskassen, Staatsfonds und Versicherungen (siehe Grafik „Die großen Drei und ‚unter ferner liefen‘“) –, waren in den letzten Jahren aber wiederholt unter den Top Five vertreten. Für diese Anleger spielt laut dem Report „beim Rendite-Risiko- Verhältnis die Nachhaltigkeit des In- vestments eine wesentliche Rolle. Hin- zu kommen teilweise eigene SDG-Ziele und CSR-Standards der Anleger, die nur noch Investments in nachhaltige Assets zulassen.“ Anteile von gut einem Fünftel am Gesamtumsatz mit Einzelobjekten und sogar fast einem Drittel bei Büroobjekten belegen laut den BNP-Experten, „dass Green Buildings ein etablierter und wichti- ger Bestandteil des Marktes geworden sind. Core-Assets an A-Standorten werden kaum noch ohne Nachhaltigkeitszertifikat gebaut oder saniert.“ Investoren, die nicht zuletzt vor dem Hintergrund von Klimazielen und Sustainable Finance auf Nachhaltigkeits- aspekte bei Gebäuden verstärkt Wert legen, hätten zudem Mieter als Treiber der Ent- wicklung inzwischen zunehmend abgelöst. „Dabei spielen Zertifikate insbesondere beim Neubau eine erhebliche Rolle. Im Bestand dominieren heute eher Benchmar- king-Tools wie GRESB, um ein Portfolio nach ESG-Kriterien zu optimieren und auf die Anforderungen der Investoren und des Gesetzgebers zu reagieren“, so BNP. Rating und Zertifizierung Spricht man von Nachhaltigkeitsstan- dards, stellt sich natürlich auch im Im- mobilienbereich die Frage nach Ratings und Zertifizierungen. Hier weist Pictets Zsolt auf diverse aus seiner Sicht gut funktionierende Messmethoden hin, wobei der DGNB-Standard mit einem Anteil von 64 Prozent Marktführer ist, während LEED und BREEAM mit etwa 18 Prozent annähernd gleichauf liegen. Während DGNB vor allem im Neubau- bereich dominiert, entfällt bei Bestands- zertifizierungen über die Hälfte auf BREEAM (Anm.: Zur Funktionsweise der Nachhaltigkeitszertifizierung am Beispiel von BREEAM siehe Info-Kasten „Shades of Green“) . Gelistete Investments Somit stellt sich letztlich die Frage, wie man als Investor die eigenen Nachhaltig- keitsansprüche im Portfolio umsetzt. Wir wollen das beispielhaft anhand jeweils einer Case Study für gelistete und ungelistete Strategien umreißen. Gelistete Immobilienunternehmen bieten natürlich einen relativ leichten, wenn auch indirekten Zugang zum Immobilienmarkt. Gerade das Faktum, wonach das Investment indirekt ist, kann aber unter Umständen verschleiern, ob die darunter aufgeführten Objekte tatsächlich die jeweiligen Nachhal- tigkeitsansprüche erfüllen, oder nicht. Das Global Property Equity Team von Janus Henderson (JH) spricht hier – durchaus im Gegensatz zu Pictet – von „schwer mess- baren Kriterien“. Das hat laut JH zur Folge, dass „die Qualität des Managements, ein- schließlich Unternehmensführung, ein ent- scheidender Faktor für die Entwicklung der künftigen Branchenführer sein wird“. Tim Gibson, gemeinsam mit Guy Barnard Co- Head der Global Property Equities-Teams von JH, führt diverse internationale Muster- beispiele wie die US-amerikanische United Students and Alexandria Real Estate Equi- ties oder die australische Mivac an. Als positives Beispiel wird aber auch die auf Berlin spezialisierte Deutsche Wohnen ge- nannt, die ihre „Dividende gekürzt hat, um einen Corona-Hilfsfonds in Höhe von 30 Millionen Euro zur Unterstützung seiner Mieter und Geschäftspartner zu finanzie- ren“. Positive Dividendenkürzung? Dividendenkürzungen sind jetzt nicht un- bedingt gute Nachrichten für Aktionäre, das Team von Janus Henderson erhofft sich aber langfristig, dass „diese Aktion vor dem Hintergrund der allgemeinen Diskussion über weltweite Mietpreiskontrollen (…) in Zukunft zu einer ausgewogeneren Debatte über dieses Themas führen wird“. Die Zeichen der Zeit hat man auch bei der börsennotierten Corestate vernommen. Das europaweit agierende Management hat Die großen Drei und „unter ferner liefen“ Erhoben wurde der Anteil von „Green Buildings“ am eigenen Immobiliengesamtinvestment deutscher Investoren. Die großen Drei, also Pensionskassen, Staatsfonds und Versicherer, allokierten 2019 zwischen 49,1 und 68,7 Prozent ihrer Immobilieninvestments in den Bereich Green Buildings. Quelle: BNP Paribas Real Estate 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % Banken Geschlossene Fonds Spezialfonds Versicherungen Staatsfonds Pensionskassen 68,7 % 51,7 % 49,1 % 24,1 % 23,9 % 22,6 % Anteile von Green Building Investments ausgewählter Investoren » Der Entwicklungsgewinn verbleibt beim Investor, zusammen mit niedrigeren Erwerbsnebenkosten. « Jürgen Uwira, GF Project Investment, zu den Vorteilen von „Develop & Hold“ 172 N o. 4/2020 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R A T E G I E N | IMMOB I L I EN UND E SG FOTO : © GF P ROJ ECT I NV E S TMENT