Institutional Money, Ausgabe 1 | 2020

schen sind und warten oder umsteigen. „Das sind gute Opportunitäten“, findet Cal- lender. Noch eins fällt auf: Während Core-Im- mobilien als Cash-Cows oft sehr lang ge- halten werden, ist die Haltedauer bei den opportunistischen Anlagen kürzer: „Je mehr Risiko ein Immobiliensegment beinhaltet, desto kürzer ist im Regelfall die Haltedauer. Die Umschlagshäufigkeit bei diesen Immo- bilien ist in den letzten Jahren spürbar angestiegen“, meint Rockel. Diese Stra- tegie scheint sich zu rechnen: „Wenn ich in den Risikobereich hineingehe, sind zweistellige Immobilienrenditen durchaus möglich – bei einem gesunden Leverage“, so Rockel. Auch Seul meint, dass Investoren mehr Risiken eingehen, allerdings keine übertriebenen. „Investoren sind bereit, wohldosiert mehr Risiken im Immobi- lienbereich zu nehmen, und erwarten im Gegenzug höhere Renditen“, meint der Fondsmanager. „Das funktioniert nicht nur im Segment Büroimmobilien. Dort sind unter anderem auch Value-Add- Immobilien im Blickfeld, denn Unter- nehmen brauchen aufgrund der Digita- lisierung andere Immobilien als in der Vergangenheit. Auch der Nahversor- gungseinzelhandel ist attraktiv. Außer- dem beobachten wir eine intensive Nach- verdichtung in den Städten, weil die Boden- preise so gestiegen sind.“ Verdichtung in Innenstädten Auch der Nahversorgungseinzelhandel selbst, der ein umfangreiches Portfolio an Immobilien in guten Citylagen besitzt, ver- dichtet und erweitert sein Immobilienport- folio. So hat Aldi Nord bereits vor zwei Jah- ren angekündigt, in Berlin bis zu 2.000 Wohnungen errichten zu wollen. „Grund- stücke einstöckig zu bebauen ist eigentlich Flächenverschwendung“, sagte damals Jörg Michalek, Geschäftsführer der Aldi Immo- bilienverwaltung. Dass man sich solche Überlegungen nicht nur bei Aldi macht, beobachtet Rockel: „Es geht in den Stadtzentren generell in die Höhe, weil die Grundstückspreise so ange- zogen haben. Immobilienbesitzer stellen sich vermehrt die Frage, ob sie nicht noch ein paar Stockwerke draufsetzen können. Das geht schneller, sie müssen das Grund- stück nicht neu erschließen, und Zufahrts- wege und Parkplätze sind großteils auch schon vorhanden.“ Lidl geht in dieselbe Richtung und ist seit 2018 in Gesprächen mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft in München und beginnt jetzt, in der bayerischen Hauptstadt mehrere Lidl-Filialen mit Wohnungen da- rüber zu bauen. Im Norden Münchens soll eine Lidl-Filiale mit 12.000 Quadratmetern Bürofläche darüber entstehen, und Norma hat in Nürnberg über seinem Supermarkt eine Kita errichtet. Rewe und Ikea äußern ähnliche Interessen. Die Filialisten haben einen großen Vorteil: Ihnen gehören bereits Grund und Boden in verkehrsgünstigen Innenstadtlagen, sie brau- chen ihre meist eingeschossigen Märkte le- diglich abzureißen und mit einem Wohn- oder Büroblock über dem Supermarkt neu aufzubauen. Andere Investoren müssen erst die notwendigen Flächen zu den inzwischen immens gestiegenen Citylagepreisen kaufen. Außerdem macht ein Supermarkt im Unter- geschoss oder eine Kita auf dem Dach die Lage für Mieter attraktiv. Diese Beispiele zeigen: Nachverdich- tungen und die Entwicklung von gemischt genutzten Quartieren, die den Mietern Zu- satz-Nutzen bieten, liegen im Trend. Dass die Filialisten in den Wohnungs- und Büro- Geplante Neuinvestitionen nach Nutzungsarten Comeback für Wohnimmobilien – trotz Mietendeckel und Mietpreisbremse Büroimmobilien liegen bei deutschen institutionellen Investoren in der Gunst ganz vorn, gefolgt von Wohnimmobilien. Das Interesse an Shoppingcentern und Einzelhandelsimmobilien war 2019 hingegen rückläufig. Quelle: Universal-Investment FOTO : © D I R K B E I CHE RT BU S I NE S S P HOTO, UN I V E R S A L I NV E S TMENT 2019 53 % 8 % 8 % 6 % 2 % 23 % 52,3 % 12,3 % 10,9 % 7,7 % 2,7 % 14,1 % 2018 » Investoren sind bereit, wohldosiert mehr Risiken im Immobilienbereich zu nehmen. « Walter Seul, Portfoliomanager des offenen Immobilienfonds Swiss Life European Real Estate Living + Working » Die Umschlagshäufigkeit bei Immobilien ist in den letzten Jahren spürbar angestiegen. « Stefan Rockel, Mitglied des Management Boards der Universal-Investment-Luxembourg S.A. 244 N o. 1/2020 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R A T E G I E N : IMMOB I L I EN I NVE S TMENT S