Institutional Money, Ausgabe 2 | 2019

rechten bestehenden Illiquiditätsprämien. Vor mangelnder Handelbarkeit müssen sich Investoren jedoch nicht fürchten: JLL sieht derzeit Verbesserungen hinsichtlich der Li- quidität – und nennt auch die Gründe dafür: „Noch finden Erbbaurechtstransaktionen in Deutschland in vergleichsweise geringem Umfang statt. Das kompetitive Marktumfeld und der enorme Renditedruck haben aber zunehmend positiven Einfluss auf die Liqui- dität des Marktes für Erbbaurechts- transaktionen.“ Knackpunkt Sourcing Trotz der steigenden Bedeutung von Erbbaurechten: Die Kleinteiligkeit des Marktsegments führt dazu, dass poten- zielle Neuinvestoren abgeschreckt wer- den. Einerseits ist es für Institutionelle schwer, geeignete Investments in Höhe der zu investierenden und oftmals beträcht- lichen Anlagevolumina zu finden. Denn Erb- baurechtsbesitzer wie Kirchen oder Kom- munen sind nur in den seltensten Fällen an einem Verkauf interessiert. Andererseits ist die laufende Bewirtschaftung von Erbbau- rechten, deren Verträge in der Regel nicht standardisiert sind, relativ arbeitsintensiv beziehungsweise benötigt entsprechendes hausinternes Know-how. Inzwischen hat sich aber eine eigene Branche an Unterneh- men entwickelt, die Investoren die Adminis- tration abnehmen beziehungsweise Anle- gern geeignete Grundstücke vermitteln oder entsprechende Anlagelösungen struktu- rieren, etwa über eine „Sale and Lease Back“-Strategie. Aber auch Partner- schaften führen in der Praxis zum Ziel. Krausch erklärt dazu: „Eine Alternative bietet sich mit dem Erwerb von Objek- ten gemeinsam mit einem Partner, wobei bereits im Zuge des Ankaufsprozesses zwischen MEAG und dem Partner ein Erbbaurechtsvertrag vereinbart wird. Der Partner erhält damit eine attraktive, langfristige Kofinanzierung des An- kaufs, reduziert seinen Gesamtkapitalbe- darf und kann darüber hinaus auch noch Darlehen zur Finanzierung aufnehmen.“ Trotz gewisser Fortschritte gibt es aber bis dato in Deutschland – im Ge- gensatz zu Großbritannien, wo Erbbau- rechte ihren festen Platz in der Immo- bilientangente von Großanlegern haben – derzeit keinen investierbaren Immo- bilienfonds, der ausschließlich auf Erb- baurechte setzt. Diese sind bislang nur eine Beimischung in klassischen Immobilien- fonds und können durchaus Gewichtungen im zweistelligen Prozentbereich des Fonds- vermögens erreichen – beispielsweise in Vehikeln der DWS, Union Investment oder der UBS. Institutional Money wollte von Union Investment Institutional Property wissen, wie ein Erbbaurechtsfonds grundsätzlich konzipiert sein müsste, um bei deutschen Institutionellen zu reüssieren. Laut Ge- schäftsführungsmitglied Wolfgang Kessler sei die Auflage eines reinen Erbbaurechts- fonds in Deutschland prinzipiell möglich. „Die wesentliche Herausforderung bestünde darin, geltende aufsichtsrechtliche Bestim- mungen, die Kleinteiligkeit des Geschäfts und ein noch zu bestimmendes Nachfrage- potenzial mit dem deutschen Erbbaurecht in Einklang zu bringen.“ JLL hat ihrerseits durch eine Umfrage unter deutschen Großanlegern erhoben, was diese bei Erbbaurechtsinvestments jeden- falls erwarten beziehungsweise abgeklärt haben wollen: „Eine Befragung ausgewähl- ter institutioneller Investoren hat ergeben, dass für die Akzeptanz eines Erbbaurechts eine Laufzeit von mindestens 50 Jahren vor- liegen beziehungsweise dass die Laufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer der Immobilie übersteigen muss“, erklärt JLL Germany CEO Timo Tschammler. „Zudem ist für einen Erwerb relevant, dass der Erb- bauzins langfristig kalkulierbar und vertrag- lich gesichert ist. Ebenso wird absolute Klarheit über den Heimfallanspruch ge- fordert.“ Laut Kessler werde die Zukunft zeigen, ob das Thema Erbbaurecht als Investment- option in Deutschland Akzeptanz findet oder nicht. „Der Zweck der explorativen IREBS-Studie war es, theoretische Mög- lichkeiten aufzuzeigen und Gedankenanstö- ße zu liefern. Diesen Zweck hat die Studie erfüllt, da sie ein bekanntes Thema neu in den Investmentdiskurs in Deutschland ein- gebracht hat.“ ANTON ALTENDORFER Transaktionen unter der Lupe Aufschlüsselung nach Käufer- und Verkäufertyp Eine Analyse des Transaktionsvolumens von Erbbaurechten nach Käufer- und Verkäufertyp zeigt, dass vor allem Fonds- manager, aber auch Private-Equity- und Hedgefonds auf der Käuferseite (rechter Teil der Grafik) stehen. Auf der Verkäuferseite (links) stehen Immobilien-AGs und Asset Manager. Quelle: JLL 0 –0,5 0,5 1 1,5 2 –1 –1,5 Mrd. Euro Mrd. Euro V Verkäufer Käufer Andere Asset/Fondsmanager Private Equity/Hedgefonds Entwickler Private Investoren Corporates Spezialfonds Immobilien AGs Immobilienunternehmen Versicherungen Offene Publikumsfonds » Die Auflage eines reinen Erbbaurechtefonds wäre in Deutschland prinzipiell möglich. « Wolfgang Kessler, Mitglied der Geschäftsführung von Union Investment Institutional Property FOTO : © UN I ON I NV E S TMENT P ROP E RT Y 174 N o. 2/2019 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R A T E G I E N : E RBBAUR E CHT E