Institutional Money, Ausgabe 2 | 2019

Werttreiber und Bedeutung am Investment- markt“ erklärt detailliert, was Erbbaurechte eigentlich genau sind und wie sie sich aus Investorensicht nutzen lassen. Laut § 1 Abs. 1 deutsches Erbbaurechts- gesetz (ErbbauRG) ist ein Erbbaurecht die Belastung eines Grundstücks durch das Recht, „auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben“ . Über die Bestellung eines Erbbaurechts erfolgt die rechtliche Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Beide können in der Folge verschiedenen Investoren gehören, die ihr Eigentum unterschiedlich vermark- ten. Investoren können dabei als Grund- stückseigentümer die Position eines Erbbau- gebers oder auf der anderen Seite die Posi- tion eine Erbbaunehmers einnehmen und das Gebäude an Dritte weitervermieten. Zwei „Risikoklassen“ Laut der erwähnten JLL-Studie schafft die Trennung von Grund und Boden durch das Erbbaurecht zwei Eigentumspositionen mit unterschiedlichen Risikoprofilen: zum einen das Erbbaugrundstück für risikoaver- se Investoren und zum anderen das Erbbau- recht für Investoren, die auf eine Wert- schöpfung durch den Bau und Betrieb der baulichen Anlage abzielen. Als Erbbaurechtsnehmer kommen Privat- personen mit dem Wunsch nach den eige- nen vier Wänden ebenso in Frage wie Un- ternehmen und Investoren, die gewerbliche Investments wie Einkaufszentren, Hafenan- lagen, Flughäfen oder Fußballstadien reali- sieren. Diese Investoren ersparen sich über ein eingegangenes Erbbaurecht das Geld für den Erwerb des mittlerweile in vielen Regionen Deutschlands extrem teuer be- werteten oder gar nicht mehr verfügbaren Baulandes und können – befreit von diesem massiven Kostenblock – auf diese Weise höhere Eigenkapitalrenditen erzielen. Hinzu kommen steuerliche Vorteile, da bei Erb- baurechten die steuerliche „Zinsschranke“ keine Anwendung findet. Lange Laufzeiten Damit sich Investitionen in diese „Auf- bauten“ für Investoren auch langfristig rech- nen, müssen Erbbaurechte für eine entspre- chende Zeitdauer gewährt werden. Diese umfasst eine Länge von einem Menschen- leben, manchmal sogar mehr. „Das Erbbau- recht wird typischerweise über sehr lange Zeiträume vergeben. Bei wohnwirtschaftli- cher Nutzung sind meist zwischen 60 und 99 Jahren, bei gewerblicher Nutzung oft- mals zwischen 40 und 50 Jahren üblich. Grundsätzlich sind auch längere Fristen für gewerbliche Erbbaurechte denkbar“, erklärt Sebastian. Dermaßen lang laufende Rechte als Erbbaurechtsgeber können nur Institutio- nen vergeben, die selbst von einer mehr oder weniger „ewigen“ Existenz ihrerseits ausgehen, beispielsweise Stiftungen sowie kommunale oder kirchliche Institutionen. „Aber auch von Immobilienunternehmen und institutionellen Investoren werden Erbbaurechte vergeben“ , betont die JLL- Studie. Für die Einräumung eines Erbbaurechts erhalten Erbbaurechtsgeber von den Erb- baurechtsnehmern Erbbauzinsen. Diese sind zwischen den Vertragsparteien frei verhan- delbar, in ihrer Höhe unbeschränkt und werden im Erbbaugrundbuch eingetragen. In der Praxis wird als Erbbauzins ein gewis- ser Prozentsatz des Grundstückverkehrs- werts vereinbart. Dadurch ändert sich dieser vereinbarte Zinssatz bis zum Vertragsende nicht mehr, egal wie und in welche Rich- tung sich die langfristigen Kapitalmarkt- zinsen entwickeln. Lediglich nach Zeitab- lauf des Erbbaurechtsvertrags wird der Erb- bauzins neu verhandelt, und der Erbbau- rechtsgeber kann für den Folgevertrag in der Regel höhere Zinsen in Höhe von rund einem Prozent per annum zusätzlich durch- setzen. Zwei bis sechs Prozent Die in Deutschland vereinbarten Erbbau- zinssätze lagen zumindest bislang in einer Bandbreite zwischen gut zwei und etwa In Deutschland stehen mehr prominente Gebäude auf fremdem Grund, als man vermuten würde. Der Boden unter der Allianz Arena wird ebenso via Erbbaurecht genutzt wie jener unter der Horner Rennbahn in Hamburg. N o. 2/2019 | www.institutional-money.com 171 P R O D U K T E & S T R A T E G I E N : E RBBAUR E CHT E