Institutional Money, Ausgabe 4 | 2024

det nicht nur sehr schnell einen Mieter, sondern hat auch auf der Finanzierungsseite kaum mehr ein Problem. Beides verschafft ihm zudem genügend Zeit, um das Gebäude nach Fertigstellung zu verkaufen.Daher wird auch in diesen Bereich wieder zunehmend Core-Kapital fließen. Eine Branche, die sich offenbar schwertut, ist der vor zwei Jahren noch regelrecht verwöhnte Logistiksektor, korrekt? Iris Schöberl: Es stimmt schon, dass die Logistikbranche sich lange Zeit eine Art Kopf-an-Kopf-Rennen mit den Wohn- immobilien geliefert hat, was die Beliebtheit bei Investoren angeht. Ich würde sogar sagen, dass dieser Bereich eine regel- rechte Boomphase hinter sich hat. Auch aktuell ist die Logistik weit davon entfernt, so etwas wie einen Zusam- menbruch zu erleben. Aber am Ende ist natürlich jede Immobilie so etwas wie ein Teilnehmer an der Gesamtwirt- schaft. Und wenn sich ganz Europa und speziell Deutsch- land in einer,wenn auch vielleicht nur milden Rezession be- finden, dann wird das auch an einem Sektor wie der Logis- tikbranche, gewissermaßen eine der ersten in der Nahrungs- kette, kaum spurlos vorbeigehen können.Daher gehören sie nicht mehr zu den Lieblingskindern der Investoren. Das Thema Handelsimmobilie scheint Sie dagegen wieder zu überzeugen. Was lässt Sie zuversichtlich nach vorn blicken? Iris Schöberl: Besonders auf der High Street – das, was man früher als Fußgängerzone bezeichnet hat – erreicht man nach den Veränderungsschüben der letzten fünf Jahre wie- der ein wettbewerbsfähiges Mietniveau, was zu einer zuneh- menden Belebung führen wird. In all unseren Fonds haben wir inzwischen eine 95-prozentige Vermietungsquote er- reicht. Der Weg dorthin war allerdings streckenweise ziem- lich hart und ist bis jetzt noch kein Selbstläufer. Denn auch da gilt: Wir dürfen nicht an dem festhalten, was einst war. Die High Streets werden sich weiter verändern, und die an- stehende Durchmischung müssen wir als Asset Manager mitgehen und mitgestalten. Und nicht nur wir, sondern auch die Politik ist in dieser Hinsicht gefragt. Was genau meinen Sie mit Durchmischung? Iris Schöberl: Als Präsidentin des ZIA bin ich im regen Aus- tausch mit dem einen oder anderen Politiker, vor allem aber auch mit sehr vielen Bürgermeisterinnen und Bürgermeis- tern.Denn wir brauchen in diesem Bereich einfach sehr viel mehr Freiheit, um diese notwendige Durchmischung der High-Street-Lagen auch umsetzen zu können. Gemeint ist eine strukturelle Veränderung dieser Innenstadtlagen auf- grund eines im Einzelhandel zurückgehenden Konsums, der sich mit dem Aufkommen von Corona sehr stark in den Onlinebereich verlagert hat. Wie wird diese Struktur Ihrer Erwartung nach künftig aussehen? Iris Schöberl: Bereits zum fünften Mal haben wir gemein- sammit dem Beratungshaus Bulwiengesa den Mieterbesatz von High Streets und innerstädtischen Shoppingcentern in 141 deutschen Städten erhoben und in einem interaktiven Tool zusammengefasst. Eine der wesentlichen Erkenntnisse daraus lässt uns erwarten, dass die typische Struktur einer Einkaufslage in der Innenstadt künftig eher so aussehen wird: Das erste und zweite Geschoss wird weiterhin der Ein- zelhandel besetzen. Im dritten Geschoss finden sich dann vielleicht die Arztpraxis oder die Kanzlei eines Notars, und die weiter oben liegenden Etagen dürften vermehrt für Wohnungen genutzt werden. Ein Nachteil sind die dadurch notwendig werdenden Umbauarbeiten. Aber auf lange Sicht werden die Strukturen wieder deutlich vielfältiger sein und zu einer Wiederbelebung der Innenstädte führen. Wir danken für das Gespräch! HANS HEUSER 68 N o . 4/2024 | institutional-money.com THEORIE & PRAXIS | Iris Schöberl | Zentraler Immobilien Ausschuss FOTO: © LUKAS BARTH » Wer wollte schon mit Sicherheit einen präzisen Zinssatz nennen, ab dem ein Immobilieninvestment sinnvoll ist. « Iris Schöberl, Präsidentin, ZIA