Institutional Money, Ausgabe 4 | 2024

voll ist. Ob dieser Zinssatz nun bei drei oder vier Prozent liegt, das Pricing wird sich anpassen. Und man sollte nie ver- gessen, dass Immobilien immer langfristige Anlagen sind. Deswegen ist stets zu empfehlen, entweder nur mit Eigen- kapital einzusteigen oder bei einem Investment über Fremd- kapital klug zu entscheiden, wie langfristig man sich die Finanzierung sichert. Ich könnte Ihnen genug Beispiele nen- nen, die mich eines gelehrt haben: Wenn man auf Basis intensiver Recherche und in Absprache mit dem Invest- mentkomitee wirklich überzeugt ist von einer Immobilie, muss man mit den Zinsen arbeiten, wie sie zum Zeitpunkt des Ankaufs sind. Geben Sie uns ruhig ein konkretes Beispiel. Iris Schöberl: Für meinen ersten institutionellen Fonds habe ich im Jahr 2010, als wir uns auf einem noch sehr viel höheren Zinsniveau befanden, eine Immobilie gekauft, die einen Mietmultiplikator von zirka 17 aufwies. Ich habe da- mals einen Zehnjahreskredit mit einem Zins von 4,12 Pro- zent abgeschlossen.Das war die teuerste Finanzierung in die- sem Fonds, der eine Ausschüttungsrendite von fünf Prozent in Aussicht gestellt hatte. Bedauert habe ich meine Entschei- dung dennoch nie, denn zum Zeitpunkt des Kaufs war es die richtige. Es macht überhaupt keinen Sinn, zu hadern und sich im Nachgang zu sagen, ich hätte wohl doch noch warten sollen. Wenn wir davon ausgehen, dass der Preisboden weitgehend er- reicht ist, wo wird Ihrer Ansicht nach als Erstes wieder investiert? Iris Schöberl: Bisher erkennbar ist, dass es mit der bei insti- tutionellen Investoren nach wie vor beliebtesten Assetklasse Wohnen wieder losgeht – insbesondere natürlich getrieben von der Nutzerseite. Die Zinsentspannung macht allmäh- lich den Markt für Eigentumswohnungen wieder attraktiv, weil dadurch Projektentwickler wieder Objekte bauen können, die eben auch verkauft werden.Dieses Geschäft war gewissermaßen über zwei Jahre hinweg tot, entsprechend wurde auch nicht gebaut. Dadurch dürfte doch früher oder später auch der Mietmarkt wieder anziehen? Iris Schöberl: Auch wenn das im Prinzip zu erwarten ist, ganz so einfach ist es nicht und ruft gleich die ZIA-Präsiden- tin in mir auf den Plan. Ganz gleich wie nach dem Zusam- menbruch der Ampel die nächste Regierung aussehen wird: Die Politik muss schleunigst alles daransetzen, diese Dyna- mik beizubehalten, eben damit wir auch mehr bauen kön- nen. Denn der Umkehrschluss auf Seiten der Politik, sprich noch mehr Regulierung, wäre geradezu fatal. Ein Mehr an Regeln, die ein Investor zu beachten hätte, würde dazu füh- ren, dass dringend benötigtes privates Investitionskapital wieder abgeschreckt wird, bevor die Erholung richtig Fahrt aufgenommen hat.Daher ist das von interessierter Seite gern kolportierte Bild vom Investor als dem bösen Miet-Hai mehr als kontraproduktiv. Das Gegenteil ist der Fall. Wie meinen Sie das? Iris Schöberl: Da spricht jetzt wieder die Leiterin des insti- tutionellen Geschäfts von CT Real Estate Partners aus mir. Denn ich kann mit Fug und Recht sagen, dass alle institu- tionellen Anleger, die in unseren Wohnfonds investiert sind, überhaupt kein Interesse daran haben, dass aus Mietern gewissermaßen der letzte Euro herausgewrungen wird. Im Gegenteil: Wenn man ihnen nachvollziehbar erklären kann, warum eine Mietindexerhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht durchsetzbar ist, dann gibt es dafür auf der Investorenseite auf jeden Fall Verständnis. Wo nimmt das Anlageinteresse sonst noch zu? Iris Schöberl: Wenn auch bisher noch recht verhalten, so steigt bei einigen Investoren bereits wieder das Interesse an Investments in erstklassige Büroimmobilien. Viele trauen sich noch nicht so recht; auf der anderen Seite zeigen viele Banken zunehmend die Bereitschaft zur Finanzierung dieses Sektors. Und ein Projektentwickler, der die Möglichkeit hat, eine erstklassig ausgestattete Büroimmobilie zu errichten, fin- 66 N o . 4/2024 | institutional-money.com THEORIE & PRAXIS | Iris Schöberl | Zentraler Immobilien Ausschuss FOTO: © LUKAS BARTH » Wenn man auf Basis intensiver Recherche und in Absprache mit dem Investmentkomitee wirklich über- zeugt ist von einer Immobilie, muss man mit den Zinsen arbeiten, wie sie zum Zeitpunkt des Ankaufs sind. « Iris Schöberl, Präsidentin, ZIA