Institutional Money, Ausgabe 4 | 2024

Eigenmittel- respektive Kapitalanforderungen. „Das macht Real Estate Debt attraktiv, da die Investoren weniger von ihrem knappen Eigenkapital einsetzen müssen“, erklärt Scheeff von BF.capital: „Auch die Anlageverordnung, die für den Großteil der Institutionellen gilt, behandelt Real Estate Debt vorteilhaft. Investments fallen nicht in die – oft schon volle – Immobilienquote, sondern in die AI-Quote (Nr. 17).“ Risiken Trotz der bevorzugten Stellung als Fremdkapitalinstrument in der Haftungskaskade kann sich Real Estate Private Debt nicht oder nur eingeschränkt den übergeordneten Entwick- lungen am Immobilienmarkt entziehen. Abgesehen vom dominierenden Einfluss der Zinshöhe auf dieses langfristig eingegangene Investment beeinflussen zusätzliche Faktoren die Wertentwicklung. Zu nennen sind die Konjunkturent- wicklung und damit die Fähigkeit der in der Realwirtschaft agierenden Unternehmen, ihre Mieten bezahlen zu können. Hinzu kommen Ausgaben für laufende Sanierungen sowie gesellschaftliche und technologische Weiterentwicklungen, die aus ehemaligen „Core+“-Immobilien irgendwann reno- vierungsbedürftige Altbauten machen können, die moder- nen Ansprüchen (Stichwort Energieeffizienz) nicht mehr genügen. ImWorst Case verliert eine Immobilie dermaßen an Wert, dass nach Aufzehrung des Eigenkapitalpuffers auch die Gläubiger und damit die Real-Estate-Debt-Investoren finanzielle Unterstützung in Form von Forderungsverzich- ten leisten oder einem Debt Equity Swap zustimmen müs- sen. „Immobilienkredite beinhalten die Möglichkeit aktiver Übernahmen, die auch als Workouts bezeichnet werden und praktisches Know-how in der Vermögensverwaltung erfordern“, erklärt David White, Head of Real Estate Debt Strategies, Europe, LaSalle. Selbst wenn ein Workout für viele Real-Estate-Debt-Investoren mühsam ist: Aufgrund der Besicherung des Kredits durch die Immobilie sind die nun- mehrigen Eigentümer der übernommenen Immobilie in den meisten Fällen noch immer besser dran als beispielswei- se Käufer klassischer unbesicherter Unternehmensanleihen überschuldeter Immobilienfirmen, bei denen Anleger im Fall eines Defaults nur mehr auf eine möglichst hohe Reco- very Rate hoffen können. Zurückhaltung Der letzte Zinserhöhungszyklus und die damit ausgelösten Probleme am Immobilienmarkt haben institutionellen Investoren vielfach den Appetit auf Real Estate Debt verdor- ben. „Die meisten institutionellen Investoren sind noch immer vorsichtig und zurückhaltend“, schreibt Hanno Kowalski, Managing Partner FAP Invest, im jüngst erschie- nenen „FAP Real Estate Private Debt Report Germany 2024“ (ehemaliger FAP Mezzanine Report). So halten sich viele, vor allem heimische Großanleger bei der Kapitalverga- be so sehr zurück, dass man sie diesbezüglich „als gar nicht mehr aktiv bezeichnen“könne. „Das hat indes nichts damit zu tun, dass sie nicht beschäftigt wären. Ganz im Gegenteil. Bestehende Finanzierungen bereiten zum Teil größere Pro- bleme und binden alle Kapazitäten. Die Folge: Neue Inves- titionen bleiben aus, obwohl es nüchtern betrachtet eine ganze Menge Opportunitäten gäbe. Sowohl in der direkten Kreditvergabe als auch über die Beteiligung an Kreditfonds“, merkt Kowalski an. Die zwischenzeitliche Zurückhaltung der großen Asset Owner zeigte sich auch bei den Kreditfonds: Laut Angaben von DWS und Preqin konnte letztes Jahr lediglich eine ein- stellige Zahl von Kreditfonds mit einem Volumen zum Fi- nal Closing in Höhe von bescheidenen 3,7 Milliarden Euro am europäischen Markt platziert werden. Das sind 40 Pro- zent weniger als ein Jahr zuvor und rund 60 Prozent weni- ger als im Jahr 2021. „Viele Kreditfonds stehen außerdem vor der Herausforderung, dass in der Vergangenheit ausgereichte Darlehen nicht rechtzeitig zurückgezahlt werden und somit Kapital für Neuausreichungen fehlt“, erklärt Kowalski. Dafür (mit)verantwortlich ist eine Pleitewelle im Immo- biliensektor, die darüber hinaus dafür sorgt, dass zahlreiche Immobilien insolventer Unternehmen auf den zurzeit we- Real Estate Private Debt auf Platz eins Investoren wollen die Gewichtung bei Immobilienkrediten am stärksten erhöhen. Eine Umfrage von INREV unter europäischen Investoren zeigt, dass diese im Bereich Immobilien vor allem das Segment Real Estate Debt erhöhen wollen. Immerhin 84 Prozent aller befragten Investoren (Mehrfachnennungen möglich) wollen ihre Allokation entsprechend erhöhen. Auf Platz zwei in der Investorengunst liegt das Segment „Joint Ventures & Club Deals“, und schon relativ abgeschlagen auf Platz drei rangieren „Direkt- investments in Immobilien“, deren Gewichtung Investoren am öftesten reduzieren wollen. Quelle: INREV, Investment Intentions Survey 2024 Erhöhen Konstant lassen Reduzieren 0 % Nennungen in Prozent 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Andere Immobilieninvestments Immobilienderivate Dachfonds Nicht börsengelistete Fonds und private REITs Separate Konten Direktinvestments in Immobilien Joint Ventures & Club Deals Real Estate Debt 198 N o . 4/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Real Estate Debt FOTO: © INVESCO Immobilienkredite sind über die zugrunde liegende Immobilie abgesichert. » Immobilienkredite sind relativ unkorreliert mit anderen Standardanlageklassen. « Henrik Haeuszler, Client Director Portfolio Management bei Invesco Real Estate in München