Institutional Money, Ausgabe 4 | 2024

D ie aktuellen Marktbedingungen machen europäi- sches Real Estate Private Debt für viele Investoren sehr attraktiv“, erklärt Antonio de Laurentiis, Global Head of Private Debt bei AXA IM Alts, gegenüber Institutional Money. Laut de Laurentiis kann dies für insti- tutionelle Anleger aus der DACH-Region eine Gelegenheit sein, einen Teil des bestehenden lokalen Immobilienen- gagements von Eigen- auf Fremdkapital umzuschichten und/oder neu zu gewichten. „Damit sind Renditen zu erzie- len, die nahe bei oder über denen von Eigenkapitalinvesti- tionen liegen, aber mit vergleichsweise stabileren und wider- standsfähigeren Instrumenten.“ Steigende Bedeutung Trotz des Gegenwinds der vergangenen Jahre am Immobi- lienmarkt, der auch Real Estate Private Debt unter Druck gebracht hat, nimmt die Bedeutung dieses Fremdkapital- instruments langfristig betrachtet bei institutionellen Inves- toren zu. Großanleger füllen mit den ihnen anvertrauten Geldern über Anlegevehikel wie Kreditfonds mehr und mehr jene Lücken, die durch den – von den Aufsichten im Nachgang der großen Finanzkrise 2008/9 zur Reduzierung systemischer Risiken initiierten – schrittweisen Rückzug der Banken aus der Immobilienfinanzierung entstehen. „Längerfristig gesehen war in den letzten 15 Jahren die Verlagerung der Kreditvergabe für gewerbliche Immobilien weg von den Banken und hin zu Kreditfonds ein beherr- schendes Thema“, erklärt David White, Head of Real Estate Debt Strategies, Europe, LaSalle. Während in den USA 80 Prozent der Gewerbeimmobilienfinanzierungen mittler- weile von Kreditfonds gestemmt werden, beläuft sich dieser Wert am Alten Kontinent auf etwa 38 Prozent – mit steigen- der Tendenz. Diese Entwicklung hat mehrere Gründe: Kreditfonds ver- fügen über höhere Risikobudgets und vergeben in der Re- gel jene Kredite, die Banken aus Risikogründen nicht mehr aufs Buch nehmen dürfen. Das liegt vor allem daran, dass Kreditfonds oftmals einen höheren Beleihungsauslauf (Loan to Value) akzeptieren. Unterm Strich können Kreditfonds in absoluten Beträgen wesentlich höhere Kreditsummen aus- zahlen als klassische Banken, die ihrerseits auf eine ausrei- chend hohe Granularität des Kreditbuchs achten müssen und nur Beträge im niedrigen zweistelligen Millionen-Eu- ro-Bereich vergeben können. Ein weiterer möglicher Grund für die steigende Bedeu- tung von Kreditfonds ist, dass diese bei kreditsuchenden Un- ternehmen der Realwirtschaft im Vergleich zu den von den Aufsichten gegängelten klassischen Banken mit schnelleren sowie unbürokratischeren Kreditentscheidungen punkten. Die in der Regel von institutionellen Geldern alimentier- ten Kreditfonds erhalten zur Abgeltung der eingegangenen Risiken eine Prämie (Aufschlag) auf den Geldmarktzins, wobei dieser „Spread“ abhängig ist von Faktoren wie bei- spielsweise dem jeweiligen Immobiliensegment (Büro,Han- del, Logistik etc.), dem jeweiligen Gläubigerrang (Senior, Ju- nior, Mezzanine etc.) und von markttechnischen Faktoren wie dem allgemeinen Risikoappetit und damit zusammen- hängend mit dem Spiel von Angebot und Nachfrage. Auf- gepeppt wird die Rendite durch weitere Ertragsquellen in Form von Gebühren im Zusammenhang mit der Struktu- rierung (Origination) des Kredits sowie an deren Ende ver- rechenbaren „Exit Fees“. Vielfältiger Einsatz In der Regel finanzieren Investoren über Real Estate Debt nicht nur Bestandsimmobilien, sondern mehrheitlich etwas Real Estate Debt bietet Immobilieninvestoren nach der Marktkorrektur mittlerweile Renditen, die üblicherweise nur Eigenkapitalgeber erwarten können. Das erkennen erste finanzstarke Anleger und sehen sich Immobilienkredite aus Europa näher an. Hoch verzinst 196 N o . 4/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Real Estate Debt FOTO: © DANNY MEJIA Real Estate Private Debt gewinnt bei Profianlegern an Bedeutung, da Banken weniger Immobilienkredite vergeben. » Die aktuellen Marktbedingungen machen europäisches Real Estate Private Debt für viele Investoren sehr attraktiv. « Antonio de Laurentiis, Global Head of Private Debt bei AXA IM Alts