Institutional Money, Ausgabe 3 | 2024

W ährend Michael Heise, Chef-Volkswirt von HQ- Trust, die Preiskorrektur bei Wohnimmobilien für beendet hält, schätzt er den gewerblichen Immobilienmarkt anders ein: „Hier sind die einzelnen Marktsegmente sehr unterschiedlich. Die abwärts gerichtete Preisanpassung bei Büroimmobilien dürfte sich noch fort- setzen, aber produktions- oder handelsnahe Immobilien werden mit der zu erwartenden konjunkturellen Besserung wieder an Wert gewinnen.“ Auch die Investoren von der Lebensversicherungsseite geben sich noch vorsichtig. In ihrem „Assekurata-Marktausblick zur Lebensversicherung 2024“ hat die Ratingagentur im April/Mai 2024 unter den Kapitalanlageverantwortlichen der Versicherer nachgefragt: Für Wohnimmobilien rechnen die Investoren bereits mit steigenden Preisen. Bei Industrie und Logistik sehen sie ein eher gleich bleibendes Preisniveau, während die Mehrheit bei Einzelhandel und Büro noch weiter sinkende Preise erwartet (siehe Chart). Ein Indikator für das Marktsentiment sind auch die Zu- oder Abflüsse bei offenen Immobilienfonds, denn sie sind überwiegend in Gewerbeimmobilien investiert. Die Fonds sehen sich derzeit mit schwindenden Zuflüssen, teilweise sogar mit Mittelabflüssen konfrontiert. Eine aktuelle Scope- Analyse vom 4. Juni berichtet, dass die offenen Immobilien- fonds 2023 per Saldo nur 0,5 Milliarden Euro einsammeln konnten. ZumVergleich: 2022 waren es 4,2 Milliarden Euro, 2019 sogar mehr als zehn Milliarden. Für 2024 erwartet Scope erstmals seit 17 Jahren Nettomittelabflüsse. „Im ersten Quartal 2024 betrugen diese bereits 0,9 Milliarden Euro“, schreibt Scope. Viele Fonds hätten bereits Immobilien zur Schaffung von Liquidität veräußert und zahlreiche bereite- ten noch Objektverkäufe vor. Das Analysehaus hat auch die Bewertungen unter die Lupe genommen: „Aufgrund der bereits erfolgten Bewertungsanpassungen sind die Fonds mittlerweile deutlich konservativer bewertet. Zum Bewer- tungsstichtag beträgt der aus Verkehrswert und Nettosoll- miete ermittelte durchschnittliche Vervielfältiger der Fonds über alle Nutzungsarten und Standorte hinweg 20,2 bei einer Spannweite von 16,0 bis 27,0“, so die Studie. Gap zwischen Angebotspreis und Kaufofferte Es gibt aber auch jene, die bereits erste Anzeichen einer Trendwende sehen. So äußert sich Felix Meyen, Geschäfts- führer bei HIH Invest Real Estate: „Bei den Investoren sehen wir nach wie vor große Zurückhaltung. Sie sind sich nicht sicher, ob bereits die Talsohle erreicht ist, und wollen bei den Preisen nicht ins fallende Messer greifen“, erklärt Meyen bei einem Presse-Webinar von Rückerconsult. „Zumindest scheint die Talsohle sehr nah zu sein“, stellt er in Aussicht. Aber auch er sieht für den Büroimmobilienmarkt für das zweite Halbjahr 2024 noch keine große Belebung. „Ich nehme immer noch eine große Nervosität wahr, ge- rade bei den großen Fonds“, beobachtet Alexandre Grellier, CEO und Co-Founder der Transaktionsplattform Drooms. „Ich glaube, dass wir bei den Abwertungen im Gewerbe- immobilienbereich das Schlimmste noch nicht gesehen ha- ben. Es gibt nach wie vor einen deutlichen Gap zwischen Angebotspreis und der Kaufofferte, und irgendwer muss diesen Gap bezahlen.“Die Nervosität zeige sich auch an der Prüfungstiefe beim Kauf eines Objekts, die heute wesentlich tiefer sei als noch vor zwei Jahren. „Die Due Diligence wird dann gern für Preisverhandlungen genutzt. Entsprechend wichtig ist es, bereits im Vorfeld einer Transaktion eine sau- bere Datenlage zu haben“, betont Grellier. Immerhin zeigt das leicht gestiegene Transaktionsvolumen einen ersten Sil- Bestandshalter von Gewerbeimmobilien beobachten den Markt und hoffen, dass die schlimmsten Marktbereinigungen inzwischen überwunden sind. Fachleute halten dies – zumindest in einigen Segmenten – für möglich. Hoffnung auf Bodenbildung 218 N o . 3/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Gewerbeimmobilien FOTO: © DROOMS » Es gibt nach wie vor einen deutlichen Gap zwischen Angebotspreis und der Kaufofferte, und irgendwer muss diesen Gap bezahlen. « Alexandre Grellier, CEO und Co-Founder Drooms GmbH, Frankfurt Homeoffice ist ein Gamechanger für Büroimmobilien.