Institutional Money, Ausgabe 3 | 2024

bundesweites Portfolio von Wohn- und Geschäftshäusern mit rund 1.350 Wohneinheiten) bekannte Pleiten sind, dass es aber eine Vielzahl von kleineren Insolvenzverfahren gebe, die jeweils unter 500 bis 1.000 Einheiten haben und weni- ger im Fokus stehen. „An so etwas sind wir gern dran. Teil- weise kommen sogar die finanzierenden Banken auf uns zu. Wir halten jetzt viel Eigenkapital, das wir investieren kön- nen. Man bekommt zwar immer noch eine Finanzierung, aber heute dauert das dreimal so lang wie noch 2021/2022. Die Bankenseite verlangsamt die Sache derzeit enorm.“ Immer noch funktionieren würden Sparkassen- und Volks- bankenfinanzierungen. „Aber bei allen Banken, die sich über den Kapitalmarkt refinanzieren, geht es entweder nicht oder nur wesentlich langsamer. Bei Finanzierungsvolumina bis zu 40 Millionen Euro mag es noch irgendwie gehen, aber darüber hinaus wird es kompliziert“, berichtet Kraneis. Für Wohnen in B-Standorten (wie Hannover, Bremen, Aachen) zahlt Kraneis das 14- bis 17-Fache. „In C-Städten wie z.B.Hildesheim können Sie überall einen Faktor abzie- hen, da zahlen wir nur das 13- bis 16-Fache. Und in D-Städ- ten werden wir nur aktiv, wenn es ein gutes Mietsteigerungs- potenzial gibt.“Wohnimmobilien hält er für ein prima Asset, weil sich hier über Mietwachstum ein weiteres Absinken der Bewertungen verhindern lasse. „Es ist ja auch immer die Frage: Womit vergleicht man sich? Vielleicht mit einer Bun- desanleihe? Wir erwirtschaften imWohnbereich aktuell 4,5 bis 5 Prozent, ungehebelt. Das passt also“, ist Kraneis positiv. Auch Johannes Seidl, Geschäftsführer beim Real Asset & Investment Manager Wealthcap ist optimistisch: „Es gibt Signale, wonach das Schlimmste im Bereich Wohnen hinter uns liegt, bedingt durch die Angebotsknappheit und das daraus resultierende Mietpreiswachstum.“Er verweist auf die wieder größere Aktivität, die sich aktuell beim Transaktions- volumen abzeichnet. „Eine gestiegene Aktivität nehme ich insbesondere bei den eigenkapitalstarken Investoren wahr, etwa Private-Equity-Gesellschaften oder Family Offices. Sol- che Player nutzen jetzt die interessanten Einstiegschancen.“ Irgendwann muss abgeschrieben werden Rolf Buch, CEO des Bochumer Immobilienunternehmens Vonovia, dem mit Abstand größten Wohnungseigentümer in Deutschland (mit etwa 545.000 Wohnungen), scheint mehr als den üblichen Berufsoptimismus zu verbreiten, was die Situation seines Unternehmens betrifft. Er unterstreicht, dass die deutschen Immobilienunternehmen, die an der Börse gelistet sind, schon frühzeitig Anpassungen bei ihren Immobilienbewertungen getroffen haben. So habe Vonovia den Wert seiner Wohnungen 2023 um rund elf Milliarden Euro heruntergeschrieben. Im ersten Quartal 2024 waren dann kaummehr Wertanpassungen notwendig, und Vono- via schrieb dann auch wieder schwarze Zahlen. Im Gegen- satz dazu planten viele andere Marktteilnehmer diese An- passungen erst in diesem Jahr, wie das Beispiel des Uni- Immo: Wohnen ZBI zeigt. Buch ist der Meinung, dass die Bestandshalter durch die Krise kommen werden. „Schwieri- ger ist die Lage bei den Entwicklern“, sagte er vor dem Inter- nationalen Club der Frankfurter Wirtschaftsjournalisten (ICFW) im Juli. Vonovia habe den Bau neuer Wohnungen so gut wie eingestellt. „Das rechnet sich für uns nicht“, so Buch. „Wir sind die Ersten, die in die Krise gegangen sind, und wir werden die Ersten sein, die wieder herausfinden.“ Nimmt man seine Worte und glaubt die These, dass Bör- senkurse künftige Entwicklungen vorwegnehmen, ist die Bodenbildung im Wohnimmobilienbereich vorüber, und die künftige Preisentwicklung zeigt nach oben: Die Kursent- wicklung von börsennotierten Immobilienunternehmen hat die Talsohle bereits deutlich durchschritten, wie aus dem Chart „Kursentwicklung börsennotierter Immobilienunterneh- men“ hervorgeht. Auch aus volkswirtschaftlicher Vogelperspektive steht der Wohnimmobilienmarkt wieder gut da: „Die Preiskorrektur bei Wohnimmobilien sollte bei allen regionalen Unterschie- den im bundesweiten Durchschnitt im Großen und Gan- zen beendet sein. Zuwächse bei den realen Einkommen und der Ausblick auf sinkende Zinsen dürften den Markt stabilisieren, der ja ohnedies durch einen Nachfrageüber- hang gekennzeichnet ist“, sagt Dr.Michael Heise, Chefvolks- wirt von HQ-Trust. Für gewerbliche Immobilien schätzt er, dass es noch nicht so weit ist. ANKE DEMBOWSKI Zinsen für Immobilienkredite wieder niedriger Aber die Sätze sind weit entfernt von den Höchstständen im Herbst 2023 (zehnjährige Laufzeit). In der Spitze lagen die Zinsen für Immobilienkredite bei einer Zinsbindung von zehn Jahren bei 4,2 Prozent. Von diesem relativ hohen Zinssatz hat sich der Markt wieder ein Stück weit entfernt, und wir liegen in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent für zehnjährige Darlehen. Quelle: Interhyp 23. Okt. 24. Jan. 24. April 24. Juli 3,4 % 3,6 % 3,8 % 4,0 % 4,2 % Zinsentwicklung 214 N o . 3/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Wohnimmobilien FOTO: © ANDREAS POHLMANN » Wir glauben, dass das Zinsniveau für zehn- jährige Darlehen in den kommenden Monaten auf gleichbleibendem Niveau in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent liegen wird. « Mirjam Mohr, Mitglied des Vorstands der Interhyp AG, verantwortlich für das Privatkundengeschäft Bei Wohnimmobilien scheint die Talsohle erreicht, und ein leichter Anstieg ist zu erkennen.