Institutional Money, Ausgabe 3 | 2024

für Baumaterial und Löhne im Baugewerbe, anhaltende Lieferengpässe, überhaupt Baustoffknappheit und die ge- strafften Finanzierungsbedingungen. All dies wirkt stärkeren Preisrückgängen im Wohnimmobilienmarkt entgegen. So resümiert die Bundesbank: „Insgesamt verringerten sich die Überbewertungen auf dem Immobilienmarkt 2023 deut- lich, besonders in den sieben Großstädten. Vollständig abge- baut wurden sie jedoch nicht.“Sie sieht weiterhin ein gewis- ses Risiko für Preiskorrekturen. Preise leicht aufwärts bei Wohnimmobilien Andere Experten zeichnen ein positiveres Bild. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) war der Abwärtstrend im Wohnimmobilienmarkt zum Jahresende 2023 hin gestoppt. „Der Markt hat eine Phase der Boden- bildung erreicht“, fassen die IW-Experten die Ergebnisse ihrer Jahresabschluss-Studie zusammen. Von Oktober bis Dezem- ber 2023 seien die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent zum Vorquartal gestiegen. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zogen um 0,6 Prozent an. „Bei den Wohnimmobilien sehen wir seit sechs Monaten über alle Segmente steigende Preise und somit eine Trend- wende. Seit Jahresbeginn steht ein Plus von 2,2 Prozent. Die Preise sind wieder so hoch wie seit rund 1,5 Jahren nicht mehr. Von den Höchstständen aus dem Jahr 2022 sind wir jedoch noch ein gutes Stück weit entfernt“, beobachtet Mirjam Mohr den Markt. Sie verantwortet als Vorstands- mitglied bei der Interhyp AG das Privatkundengeschäft. „AmWohnimmobilienmarkt bieten sich für Kaufinteressier- te derzeit attraktive Bedingungen.Die Zinsen haben sich im Vorjahresvergleich auf einem niedrigeren Niveau bei um die 3,5 Prozent eingependelt. Für die Menschen ist der Wunsch nach der eigenen Immobilie somit wieder besser leistbar. Aufgrund des relativ großen Angebots befinden wir uns außerdem nach wie vor in einem Käufermarkt. Haben sich Kaufinteressierte im Detail mit ihremWunschobjekt sowie ihrer Finanzierung befasst, lassen sich Kaufpreise daher durchaus nach unten verhandeln. Das gilt besonders für Immobilien mit niedrigerer Energieeffizienzklasse.“ Sie meint, dass derzeit auch von der Zinsseite positive Signale ausgehen. „Wir gehen davon aus, dass das Zinsniveau in den kommenden Monaten auf gleichbleibendemNiveau in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,0 Prozent für zehn- jährige Darlehen liegen wird. Das sieht auch ein Großteil der von uns monatlich befragten Zinsexperten verschiede- ner Kreditinstitute so. Potenzielle Leitzinssenkungen seitens der EZB sind für das laufende Jahr größtenteils eingepreist“, so MirjamMohr, deren Interhyp-Gruppe sich überwiegend an Privatkunden wendet. Bei Kaufinteressenten von der institutionellen Seite sieht Grellier eher noch Zurückhaltung und für Bestandshalter in einzelnen Lagen Handlungsbedarf: „Wohnportfolios werden aktuell noch nicht wie warme Semmeln gehandelt. Insbesondere bei Gebäuden, die energietechnisch mit C oder D bewertet sind, müssen Verkäufer deutliche Abschlä- ge hinnehmen, oder sie müssen energetisch sanieren.“ Käufer wieder aktiv Aber es finden sich auch institutionelle Käufer, die schon wieder aktiv sind. „Wir sind insbesondere aktiv bei Wohn- und Geschäftshäusern in B-, C- und D-Städten. Dort kaufen wir jeweils in A-Lagen“, sagt Moritz Kraneis. Er ist Geschäfts- führer des inhabergeführten Wohnungsunternehmens Deutsche Zinshaus Gesellschaft. „Wir haben jetzt einige Themen aus Insolvenzverfahren, die kurz vor der Beurkun- dung stehen“, so Kraneis und weiter: „Was aktuell noch nicht funktioniert, ist, dass der normale Verkäufer A an den nor- malen Käufer B ein Wohnhaus verkauft. Wenn jemand nicht verkaufen muss, dann macht er das derzeit nicht, insbesondere wenn er noch eine vernünftige langfristige Finanzierung hat“, beobachtet Kraneis. „Wenn man Immo- bilien unter Druck verkaufen muss, erhält man keine Top- Preise, das war schon immer so.“ Aber etwas gehe immer im Markt. „Wir haben in Dres- den gerade 300 Wohnungen gekauft. Die entwickeln wir jetzt“, so Kraneis. Er meint, dass zwar Immobilienfirmen wie Omega AG und Alfa Real Estate (Letztere verfügt über ein Am Wohnimmobilienmarkt scheint der Boden erreicht Im 1. Quartal 2024 sind die Preise wieder leicht gestiegen. Die Zinssteigerungen ab 2022 haben den gut eine Dekade laufenden Boom bei Wohn- immobilien abgewürgt und 2022 und 2023 zu merklichen Preisrückgängen geführt. Gleichzeitig ziehen die Mieten an, da viele potenzielle Käufer aufgrund gestiegener Kosten ihre Pläne für die Anschaffung von Eigentum aufgeben und so die Mieten nach oben treiben. Seit Jahresbeginn 2024 steigen die Preise allerdings wieder leicht an, wie der aktuelle Interhyp Immobilienpreis-Index (08/2024) zeigt. Quelle: Interhyp 2016 2015 2018 2020 2022 2017 2019 2021 2023 2024 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 Durchschnittspreis Haus Durchschnittspreis Wohnung EUR 212 N o . 3/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Wohnimmobilien FOTO: © DROOMS Investoren bereinigen aktuell ihre Immo- bilienportfolios, wei- ten sie aber derzeit kaum mehr aus. » Bis noch vor zwei Jahren sind viele Immobilien zu Preisen gekauft worden, die überhaupt nicht durch die Mieteinnahmen gerechtfertigt waren. « Alexandre Grellier, CEO und Co-Founder der Transaktionsplattform Drooms GmbH, Frankfurt