Institutional Money, Ausgabe 2 | 2024

ist, dass die Folgen unklar sind. Je nachdem, wie die Neure- gelung aussieht, so richtig drauf verlassen kann man sich nicht“, bemängelt Carina Berberich. In der Vergangenheit wurden viele Einbringungsfälle an INTREAL herangetra- gen. „Bei der derzeitigen Unsicherheit sehen wir jetzt aber deutlich weniger Einbringungen“, beobachtet Berberich. Ih- ren Kunden empfiehlt sie angesichts der Unsicherheiten, speziell für die Grunderwerbsteuer-Frage eine Versicherung abzuschließen. „Man braucht die Versicherung vielleicht nicht, wenn man mal eine Immobilie einbringt. Aber wenn jemand das komplette Immobilienvermögen einer Gesell- schaft in einen Fonds einbringen möchte, raten wir dazu, die steuerliche Seite zu versichern, meint Berberich. Komplizierte Meldung „Daher hat man eine Übergangsregelung geschaffen, mit der die Gesamthand auch grunderwerbsteuerlich weiter fin- giert wird. Diese gilt bis Ende 2026“, erklärt von Schweinitz, „am 1. Januar 2027 tritt Artikel 30 in Kraft, und Paragraf 24 ist dann aufgehoben. Bis dahin hat der Gesetzgeber Zeit, sich Gedanken zu machen, wie er die Grunderwerbsteuer inhaltlich neu aufstellen will. So wie es jetzt ist, ist es jeden- falls nicht zufriedenstellend“, bemängelt er. Bis zum Ende der Übergangsregelung Ende 2026 können Investoren bei (grunderwerbsteuerpflichtigen) Share Deals zwar die dop- pelte Zahlung von Grunderwerbsteuer vermeiden, „aber das geht nur, wenn man beide Vorgänge – das schuldrechtliche Geschäft (den Kaufvertrag) und die Übertragung – richtig und rechtzeitig meldet“, erklärt von Schweinitz. Die Immo- bilienbestandshalter müssen hier sehr präzise und innerhalb knapper Fristen arbeiten. „Die Meldung muss auf alle Fälle fristgerecht und in allen Teilen vollständig erfolgen, inner- halb von zwei Wochen nach der Beurkundung. Die Mel- dung korrekt zu erstellen ist nicht ganz einfach, und es gibt keine Chance der Nachbesserung“, mahnt von Schweinitz zu einem akkuraten Vorgehen. Nun plant das BMF, das Grunderwerbsteuerrecht anzupassen.Dazu hat es Mitte Juni 2023 den „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Novellie- rung des GrEStG (Grunderwerbsteuer-Novellierungsgesetz – GrEStNG)“ an einzelne Verbände verteilt. Das offizielle Gesetzgebungsverfahren hat jedoch noch nicht begonnen. Treuhandmodell/Miteigentumslösung Von Schweinitz weist darauf hin, dass es bei der Fragestel- lung auch auf die rechtliche Ausgestaltung des Fonds an- kommt: „Spezialimmobilienfonds können als Treuhandmo- dell oder in der Miteigentumslösung aufgesetzt sein. Wert- papierfonds sind hingegen immer Treuhandvermögen. Beim Treuhandmodell lässt sich die Grunderwerbsteuer ver- meiden, beimModell der Miteigentumslösung nicht, denn da bleibt der Fonds-Anleger der Immobilien-Eigentümer.“ In der Praxis überwiegt die Treuhandlösung, bei der das zivil- rechtliche Eigentum bei der KVG liegt. Aber wirklich exo- tisch sind auch Miteigentumsfonds nicht. „Wir haben bereits Miteigentumsfonds bei der INTREAL, es gibt sie also durch- aus. Bislang war aber die Investment-Kommanditgesellschaft die gängige Lösung. Hierbei handelt es sich um eine Perso- nengesellschaft, und das wirft jetzt die Probleme auf“, so Ber- berich. Von Schweinitz verweist darauf, dass beim offenen Immo- bilienfonds die grunderwerbsteuerliche Problematik nicht besteht. „Beim offenen Immobilienfonds haben die Anleger keine Kontrolle über die Immobilie. Beim Spezialinvest- mentfonds hingegen stellt sich angesichts der geänderten Regelungen bei manchen jetzt ein Ungerechtigkeitsgefühl ein: Ein Versicherungsunternehmen kann dem anderen Ver- sicherungsunternehmen Immobilienfondsanteile verkaufen, ohne dass dieser Vorgang Grunderwerbsteuer verursacht. Über eine Objektgesellschaft wäre dieser Vorgang grunder- werbsteuereinschlägig“, so von Schweinitz. Bestandshalter müssen nun schauen, wie sie mit der Situation zurechtkommen. Für manche ist die Situation eng, für andere weniger. Insbesondere freuen sie sich über die gewonnene Zeit bis Ende 2026. Axel Uttenreuther, Vor- standsvorsitzender der Bayerischen Versorgungskammer (BVK), ist entspannt: „Erfreulicherweise wurde Ende letzten Jahres eine Übergangsfrist für die steuerliche Seite dieser Immobilien-Sondervermögen geschaffen, die bis Ende 2026 reicht. Für die BVK sind die Auswirkungen auch nach Weg- fall der Übergangsregelung nicht allzu groß. Grundsätzlich halten die Versorgungseinrichtungen nämlich den Haupt- anteil ihrer eigenen Immobilien direkt, das heißt, die jewei- lige Versorgungseinrichtung ist Eigentümerin des Grund- stücks, sodass kein Handlungsbedarf aufgrund des MoPeG besteht. Nach dem 31. Dezember 2026 fällt aber zum Bei- spiel Grunderwerbsteuer an bei der Übertragung eines Grundstücks aus dem Direktbestand auf eine Projektgesell- schaft. Dies könnte in der BVK für wenige Bestandsimmo- bilien, die neu entwickelt werden sollen, dann relevant wer- den.“ Allerdings hat die BVK im November 2022 die Kapi- 268 N o . 2/2024 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Grunderwerbsteuer FOTO: © HEIKE BOGENBERGER – BAYERISCHE VERSORGUNGSKASSE, INTREAL Die Grunderwerb- steuer liegt je nach Bundesland zwi- schen 3,5 und 6,5 Prozent des Kauf- preises und ist daher ein durchaus gewichtiger Faktor. » Erfreulicherweise wurde Ende letzten Jahres eine Übergangsfrist für die steuer- liche Seite dieser Immobilien-Sondervermö- gen geschaffen, die bis Ende 2026 reicht. « Axel Uttenreuther, Vorstandsvorsitzender der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) » Bei der derzeitigen Unsicherheit sehen wir jetzt deutlich weniger Einbringungen. « Carina Berberich, Leiterin Steuern / Head of Tax bei der INTREAL International Real Estate KVG