Institutional Money, Ausgabe 2 | 2024

I mmobilienbestandshalter wissen es: Bei der Regelung der deutschen Grunderwerbsteuer muss etwas gesche- hen: Umstrukturierungen im Konzern sind nur in eng begrenzten Fällen grunderwerbsteuerfrei, und die Verände- rungen der grunderwerbsteuerlichen Schwellwerte (mittler- weile 90 Prozent, früher 95 Prozent) führen zu komplexen Zurechnungsfragestellungen, ob Objektgesellschaften ihren Gesellschafterbestand anpassen dürfen. Hinzu kommt, dass es beim (grunderwerbsteuerpflichtigen) Share Deal zu einer „doppelten“ Grunderwerbsteuer kommen kann, wenn das Nebeneinander der verschiedenen Vorschriften mehrfache Anzeigen des wirtschaftlich identischen Erwerbsvorgangs (Kaufvertrag und Anteilsübertragung) mit sich bringt. Gleichzeitig sind Investmentanteilsübertragungen bislang grunderwerbsteuerfrei, obwohl sie wirtschaftlich einem Share Deal nahekommen, während Übertragungen an KVG-Anteilen gegebenenfalls Grunderwerbsteuer auslösen. „Im Ergebnis ist also das bisherige Grunderwerbsteuer- recht trotz des scheinbar eindeutigen prozentualen Schwel- lenwertansatzes beim Share Deal weder rechtssicher noch inhaltlich überzeugend“, erklärt Dr. Oliver von Schweinitz, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei Schalast in Frankfurt. Nun kommt hinzu, dass im Rahmen des MoPeG unklar war, ob beim Übergang auf eine Gesamthand oder von einer Gesamthand die bisherigen Erleichterungen fortgelten. Auch bei der Gründung von Investmentfonds gibt es Fra- gen zur Grunderwerbsteuer, wenn zur administrativen Bün- delung von Immobilienbeständen Grundstücke aus dem Direktbestand auf eine Projektgesellschaft oder in ein Immobilien-Sondervermögen übertragen werden sollen. Obwohl sich bei diesem Vorgang wirtschaftlich eigentlich nichts ändert, stellt sich die heikle Frage, ob durch diese aus administrativen Gründen vorgenommene Umschichtung Grunderwerbsteuer anfällt. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist daher ein durchaus gewichtiger Faktor. Der Immobilienbestands- halter würde in dem Fall die Grunderwerbsteuer doppelt zahlen: einmal wenn er das Grundstück in den Direktbe- stand kauft, und ein zweites Mal bei der Übertragung an eine KVG (Treuhandmodell). MoPeG-Einführung am 1. Januar 2024 Offensichtlich geworden ist der konzeptionelle Reform- bedarf bei der Grunderwerbsteuer durch die Einführung des Gesetzes zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. Januar 2024. Dieses Gesetz ersetzt bei Per- sonengesellschaften das „Gesamthandsvermögen“durch ein „Gesellschaftsvermögen“. „Bisher konnte die Einbringung von Miteigentum in eine GbR oder umgekehrt trotz des Rechtsträgerwechsels als wirtschaftliches In-sich-Geschäft betrachtet werden. Ent- sprechend kam es zu einer (gegebenenfalls anteiligen) Be- freiung von der Grunderwerbsteuer. Durch das MoPeG hat sich aber das Konzept der Gesamthand geändert. Die GbR wird jetzt als eigener Rechtsträger angesehen, was zu einem Reformbedarf bei der Grunderwerbsteuer führt“, erklärt von Schweinitz. Bestandshalter müssen jetzt sehr genau wissen, was sie tun. „Durch das MoPeG ist der Begriff der Gesamt- hand weggefallen, und die Personengesellschaft wurde auf einmal rechtsfähig. In dieser Hinsicht ist sie jetzt mit der GmbH gleichgestellt. Das hat unerwünschte Nebenwirkun- gen“, erklärt Carina Berberich, die bei der INTREAL Inter- national Real Estate KVG die Steuerabteilung leitet. Sie fährt fort: „Als die Änderungen des MoPeG zum 1. Januar 2024 Die Einführung des Gesetzes zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. 1. 2024 hat Probleme bei der Grunderwerbsteuer aufgeworfen. Doch für Investoren gibt es bis Ende 2026 eine Übergangsregelung. Das BMF plant eine Anpassung des Grunderwerbsteuerrechts. Dringender Reformbedarf 266 N o . 2/2024 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Grunderwerbsteuer FOTO: © SCHALAST Das Gesetz zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts (MoPeG) trat am 1. 1. 2024 in Kraft und nimmt den Begriff der Gesamthand weg. » Bisher konnte die Einbringung von Miteigentum in eine GbR trotz des Rechtsträgerwechsels als wirtschaftliches In-sich-Geschäft betrachtet werden. « Dr. Oliver von Schweinitz, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei Schalast in Frankfurt