Institutional Money, Ausgabe 1 | 2024

spielsweise René Benko. „Sie müssen jetzt erstklassige Assets mit enormen Abschlägen verkaufen. Das ist die Zeit zum Kaufen – und nicht zum Verkaufen.“ Nicht nur die Allianz sondiert den heimischen Markt der- zeit genau, sondern auch kapitalkräftige ausländische Groß- anleger. Laut Jan Düdden,Managing Partner bei der Service- und Investment-Advisory-Plattform für Distressed Loans und Real Estate, Arcida Advisors, hätten große Finanzinvestoren wie Blackstone bereits Engagements in Deutschland avisiert und wollten dieses Jahr zur Tat schreiten. Auch Investoren aus dem asiatisch-pazifischen Raum blickten bereits nach Europa. „In diesem Jahr werden sich smarten Investoren Anlagemöglichkeiten bieten, die in einigen Jahren von Marktteilnehmern dann rückblickend als goldene Einstiegs- chance bewertet werden. Aber dann ist es zu spät. Der Markt wird dann bereits in eine andere Phase im Zyklus eingetreten sein“, prognostiziert Düdden. Vor dem Hintergrund einer möglichen Trendwende, untermauert von wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und etwas niedrigeren Anleihenrenditen – gesehen vom (Zwischen-)Top Ende Oktober 2023 –, die für mehr Pla- nungssicherheit und eine wieder höhere Attraktivität von Immobilien sorgen, erklärt Dr. Jan Linsin,Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Es öffnet sich für manche Investoren gerade in der jetzigen Marktphase die Möglich- keit, sich am deutschen Immobilienmarkt zu positionieren und vom zukünftig erwarteten Aufschwung und Mietstei- gerungspotenzial zu profitieren.“ Dabei ist jedoch aktives Management wichtiger denn je, betont Invescos Haeuszler abschließend: „In den letzten 20 Jahren hat sich der Markt stark von einem fast reinen Makro-Ansatz hin zu einemAsset-by-Asset-Ansatz entwickelt. Die Wertentwicklung ist immer stärker abhängig von der Mikro-Lage, der ESG-Objektqualität, der Mieterbonität und der lokalen, bestenfalls hausinternen Betreuungssituation.“ ANTON ALTENDORFER » Seltene › Double-Dip-Preismöglichkeit ‹ für Investoren « Der Head of Research der Empira Group ist für den deutschen Wohnimmobilienmarkt optimistisch gestimmt. N icht nur deutsche Gewerbeimmobilien haben schwere Zeiten hinter sich, auch bei Wohnimmobilien kam es trotz anhaltenden Bevölkerungswachstums und Wohnungsmangels in vielen Fällen zu Preisrückgängen. Wie hoch diese Abwertungen waren und ob sich eine Bodenbildung abzeichnet, aber auch welche Ent- wicklungen bei Wohnimmobilien zu erwarten sind, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group. IM: Herr Professor Metzner, wie schätzen Sie die Situation bei deutschen Wohnimmobilien ein? Welche zukünftigen Entwicklungen erwarten Sie – drohen weitere Verluste? Prof. Metzner: In Deutschland passen Angebot und Nachfrage an den Wohnungsmärkten der Top-8-Städte schon lange nicht mehr zusammen. So ist und bleibt die Nachfrage schon wegen der demografischen Entwicklung hoch. Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt verschärft sich dadurch, dass angesichts gestiegener Baukosten und Zin- sen sowie fehlender Grundstücke und Baugeneh- migungen zahlreiche Projekte zurückgestellt oder abgesagt werden. Entsprechende Knapp- heiten führen nicht nur zu Wartelisten, sondern treiben vor allem die Mietpreise. Für die weitere Entwicklung der Bewertungsrenditen ist die Zins- entwicklung entscheidend. Wie hoch sind die Abwertungen, und sehen Sie schon eine Bodenbildung? Prof. Metzner: Die Preise für Bestandsobjekte – insbesondere von älteren und energetisch schwächeren Wohnimmobilien – sind gegenüber dem Höhepunkt der Nullzinsphase um 20 bis 25 Prozent gesunken und erreichen jetzt die Boden- bildung. Welches Niveau müssen die (Nettoanfangs-)Ren- diten bei Wohnimmobilien erreichen, damit die Bodenbildung abgeschlossen ist? Prof. Metzner: In deutschen Metropolen findet jede gute Wohnung ohne Sanierungsstau bei einer Rendite von vier Prozent einen Käufer, in den B-Städten müssen es fünf Prozent sein, dann wird auch dort investiert. Und dank der gesun- kenen Preise finanzieren die Banken jetzt wieder höhere Beleihungsausläufe als in den Zeiten, als die Preise völlig überteuert waren. Sollen institutionelle Investoren bereits jetzt schon in deutsche Wohnimmobilien investieren – oder noch zuwarten? Prof. Metzner: Noch drückt die Zurückhaltung bei den finanzstarken deutschen Institutionellen die Kaufpreise – und schafft Opportunitäten, was den Transaktionsmarkt allmählich wieder in Schwung bringt. Vor allem bietet die aktuelle Marktphase bereits ideale Einstiegsmöglichkei- ten und Bedingungen für nachhaltige Investitio- nen. Diese Marktbedingungen und die Preis- anpassungen für nicht nachhaltige Gebäude bieten eine seltene „Double-Dip-Preismöglich- keit“ für Investoren. Wir danken für das Interview! Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group: „Vor allem bietet die aktuelle Markt- phase bereits ideale Einstiegsmöglichkeiten und Bedingungen für nachhaltige Investitionen.“ 224 N o . 1/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Immobilien FOTO: © BERND BRUNDERT, EMPIRA GROUP » Umschichtungen dürften die Nachfrage nach Büroimmobilien seitens institutioneller Investoren noch lange dämpfen. « Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills