Institutional Money, Ausgabe 1 | 2024

Leerstandsquote in den letzten zwei Jahren von zirka vier auf zwei Prozent gesunken, die Mieten sind im zweistelligen Bereich gestiegen.“ Seitz von LHI ist diesbezüglich hingegen etwas skepti- scher: „Ja, das wird bei Immobilien mit durch die Rezession betroffenen Mietern bei schwächer gewordener Bonität einen verstärkenden Effekt haben. Ferner wird die Mietent- wicklung durch etwaige Beschränkungen der Mietbudgets der Mieter moderater und damit preisdämpfend ausfallen.“ Geforderte Renditen Auf die Frage, auf welches Niveau die Immobilienrenditen steigen müssten, damit eine Bodenbildung abgeschlossen ist, und wie hoch das allfällige verbleibende Abwertungspoten- zial in Prozent sei, erklärt Obrowsky, dass weitere Rendite- anstiege von 25 bis 50 Basispunkten nicht auszuschließen sind. „Dies wäre ein Abwertungspotenzial von fünf bis zehn Prozent.“ Nach Ansicht von Seitz von LHI müssen Investoren künf- tig für die Renditebetrachtung bei Büroimmobilien diffe- renziert vorgehen. Handelt es sich bei Büroinvestments um Neubauten mit hervorragendem Energiekonzept und ESG- Profil, verbunden mit sehr guter Vermietung, so werden für solche Objekte Renditen in Höhe von knapp über fünf Prozent ausreichend sein müssen. „Bei älteren Büroobjekten mit schlechter Mieterstruktur werden wir uns dagegen eher bei sechs Prozent und da- rüber bewegen. Für solche Objekte sehen wir 2024 auch ein weiteres Abwertungspotenzial in Höhe von fünf bis zehn Prozent.“ Für Invescos Haeuszler ist das mit der jeweiligen, individuellen Immobilie einhergehende Risiko essenziell. Er erklärt dies am Beispiel des Frankfurter Immobilienmarktes: „Vielleicht sind drei Prozent auf der Junghofstraße ja besser als fünf Prozent an der Bockenheimer Warte – diese Märkte werden sich höchstwahrscheinlich unterschiedlich ent- wickeln.“ Erholungsverlauf Danach befragt, welchen Kurvenverlauf respektive welche „Buchstaben“-Form eine zukünftige Immobilienpreiserhö- hung haben könnte, sind die Ansichten der drei Experten geteilt.Obrowsky ist am optimistischsten eingestellt. Für den Geschäftsführer der LLB Immo KAG erscheint ein U-förmi- ger Verlauf der Preise als realistisches Szenario – verbunden mit zukünftig deutlich steigenden Preisen: „Nach einer Bodenbildung der Preise im Sommer 2024 werden nach dem Einsetzen des Zinssenkungszyklus aufgrund einer sich weiter abkühlenden Konjunktur – mit einiger zeitlicher Ver- zögerung – auch die Kapitalisierungszinssätze von Immobi- lien wieder fallen; damit werden wir wieder deutlich stei- gende Preise sehen.“ Invescos Haeuszler prognostiziert ebenfalls ein U – jedoch mit einer speziellen Ausprägung: „Ich erwarte ein ,breites U‘. Das Geld ist da, aber gerade in einer eher konservativen Anlageklasse wie Immobilien verpassen die meisten Inves- toren lieber eine Risikoprämie und warten eher auf mehr Komfort – und das ist vollkommen richtig, da die Entschei- dungen hier eher langfristiger Natur sind.“ Einen adaptierten Buchstaben bringt Seitz ins Spiel. „Wir gehen von einem nach rechts gespiegelten J aus, wobei die Länge des unteren Teils des J primär von der künftigen Zinsentwicklung abhängig ist. Eine Stabilisierung der aktuel- len konjunkturellen Lage in Deutschland, verbunden mit greifbar positiveren Aussichten im Hinblick auf eine wirt- schaftliche Erholung, bildet eine weitere Voraussetzung.“ Opportunitäten nutzen Obwohl oder gerade weil die Aussichten für den Immobi- lienmarkt derzeit vielfach von Pessimismus geprägt sind, könnten Institutionelle den derzeitigen Käufermarkt aus „Contrarian“-Sicht für sich nutzen und sich einige der auf den Markt kommenden Immobilienjuwelen sichern. „Auf lange Sicht bleiben wir sehr optimistisch für den Sektor“, sagte Allianz-Chef Oliver Bäte gegenüber Bloomberg: „Die Allianz bleibt ein opportunistischer Käufer.“ Bäte verweist auf die Schwierigkeiten einiger Immobilienmogule, bei- Büroinvestments in Deutschland Geringere Nachfrage nach ganzen Portfolios Das Gesamtvolumen an Büroinvestments in Deutschland ist 2023 sehr stark gefallen und erreichte laut Angaben von BNP Paribas Real Estate lediglich eine Summe von knapp sechs Milliarden Euro. Das war das schwächste Resultat seit der Finanzkrise und ist gegenüber 2022 ein Rückgang von rund 73 Prozent. Das liegt unter anderem daran, dass der Büromarkt im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten traditionell rascher auf Konjunktursorgen reagiert. Hinzu kommen Belastungsfaktoren wie der Trend zu dauer- haftem Homeoffice. Laut BNP Paribas Real Estate waren vor allem die geringe Zahl an großvolumigen Einzeldeals wie auch das nahezu komplette Fehlen von Portfoliodeals für das schwache Jahr 2023 verantwortlich. Quelle: BNP Paribas Real Estate 0 10.000 20.000 30.000 40.000 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Mio. EUR Einzeldeals Portfolios 222 N o . 1/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Immobilien FOTO: © LEONIE LORENZ » Wir erwarten in diesem Jahr noch keine Stabilisierung der Werte von Büroimmobilien in A- und B-Städten. « Dieter Seitz, Geschäftsführer von LHI Capital Management