Institutional Money, Ausgabe 1 | 2024

V on extremer Expansion hin zum Zinsschock – die Lage der Immobilienmärkte hat sich aufgrund der Geldpolitik maßgeblich gewandelt. Während Immobilien in Zeiten monetärer Expansion attraktive Risi- koprämien gegenüber Anleihen boten, geriet diese Asset- klasse zuletzt durch die hohen Zinsen stark unter Druck“, nennt Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie Real I.S., gegenüber Institutional Money den wohl wichtigs- ten Grund dafür, dass Immobilienanlegern seit über zwei Jahren kräftiger Gegenwind entgegenbläst. Das gilt Kramer zufolge insbesondere für Gewerbeimmobilien und dort im Speziellen für Bürogebäude, die bei institutionellen Inves- toren innerhalb der Immobilientangente traditionell das größte und wichtigste Investmentsegment sind und die in diesem Artikel schwerpunktmäßig beleuchtet werden. Schwere Zeiten Bei Büroimmobilien kam es nach einem bereits schwachen 2022 im darauffolgenden Jahr 2023 zu noch deutlicheren Wertverlusten, die sich spiegelbildlich in einem Anstieg der Renditen zeigen. Savills zufolge stiegen die Bürospitzen- renditen in Deutschland imDurchschnitt der Top-6-Märkte 2022 um 80 Basispunkte, um 2023 weitere 100 Basispunkte auf etwa 4,40 Prozent per Jahresultimo zuzulegen. Damit rentieren Bürogebäude mittlerweile nicht nur über den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser (4,2%), sondern zum ersten Mal auch über den Logistikspitzenrenditen (4,3%) (siehe Grafik „Relative Attraktivität“) . 2023 war in der Tat ein historisches Jahr: Denn gemessen an den Kaufpreisen verloren deutsche Büroimmobilien ver- gangenes Jahr etwa 13,3 Prozent an Wert, wie der Immo- bilienpreisindex des VDP (Verband deutscher Pfandbrief- banken) zeigt. Das ist der größte jährliche Rückgang seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2003. Den Rückgang am Immobilienmarkt spürt auch einer der größten heimischen institutionellen Investoren, die Alli- anz. Diese hat ihr Immobilienportfolio für das vor Kurzem zu Ende gegangene Anlagejahr um acht Prozent oder rund fünf Milliarden Euro auf nunmehr 58,4 Milliarden Euro ab- werten müssen.Wie bei den meisten Großanlegern wird das Immobilienportfolio auch bei der Allianz vom Büroseg- ment dominiert, das trotz Abwertung noch immer einen Anteil von 49 Prozent aufweist. Der Rest sind Wohnimmo- bilien (16%) und andere Gewerbeimmobiliensegmente. Käuferstreik Die mangelnde Nachfrage nach Büros zeigt sich nicht nur an fallenden Preisen, sondern insbesondere beim niedrigen Transaktionsvolumen: Dieses erreichte 2023 nach Angaben von Savills mit einer Höhe von 4,6 Milliarden Euro lediglich einen Anteil am Gesamtumsatz von 21 Prozent. Nach Jah- ren der Dominanz liegen Büros damit nur mehr auf dem dritten Platz des Umsatz-Rankings, nach Handels- (5,5 Mrd. Euro bzw. 26 %) und Industrieimmobilien (5,2 Mrd. Euro bzw. 24 %). Für diesen Rückgang sind institutionelle Investoren res- pektive deren ausbleibende Kaufaufträge verantwortlich. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, führt Wann die Immobilienpreise in Deutschland einen Boden finden könnten, darüber gehen die Meinungen auseinander. Während viele Investoren pessimistisch eingestellt sind und zuwarten, sondieren andere Anleger bereits jetzt den Markt, um zuzuschlagen. Festes Fundament gesucht 218 N o . 1/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Immobilien FOTO: © REAL I.S., LLB IMMO KAG » Die Lage der Immobilienmärkte hat sich aufgrund der Geldpolitik maßgeblich gewandelt. « Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie, Real I.S. » Die Bodenbildung der Preise sollte aus heutiger Sicht im Sommer erreicht werden. « Louis Obrowsky, Geschäftsführer LLB Immo KAG