Institutional Money, Ausgabe 1 | 2024

können oder aus einem Umfeld stammen, in dem entspre- chendes Know-how in der Projektentwicklung vorhanden ist. Die Projekte, die wir finanzieren, haben grundsätzlich Baurecht. Ein positiver Bauvorbescheid ist das Minimum, um berücksichtigt zu werden. In einem solchen Fall müss- ten wir das Projekt aber genau prüfen können, damit es eine Chance erhält, auf unsere Auswahlliste zu gelangen. Reines Bauerwartungsland reicht uns nicht aus. Was antworten Sie einem Investor, der nach einem aussagekräf- tigen Nachweis der Expertise Ihrer Gesellschaft in Bezug auf Immobilieninvestments beziehungsweise deren Finanzierung fragt? Dr. Michael Schwalba: Unsere Muttergesellschaft hat in den vergangenen fünf Jahren rund 100 Projektfinanzierungen erfolgreich umgesetzt, ohne dass bisher in irgendeiner Form Wertberichtigungen notwendig geworden wären. Aus unse- rer Sicht ist das ein Beleg dafür, dass hinter unseren Aktivi- täten ein hochregulierter Bankprozess steht, der in Bezug auf die Kreditvergabe und die -überwachung den Verwaltungs- anweisungen entspricht, die die Bundesanstalt für Finanz- dienstleistungsaufsicht anhand der sogenannten Mindestan- forderungen an das Risikomanagement, abgekürzt MaRisk, für die Ausgestaltung des Risikomanagements in deutschen Kreditinstituten veröffentlicht hat. Alexander Föhre: Wir sorgen zudem bewusst für ein umfang- reiches Servicing der von uns übernommenen Kredite. Das betrifft nicht nur den ständigen Austausch mit dem je- weiligen Generalunternehmer hinter einem bestimmten Projekt, der sich imÜbrigen einer akribischen Überprüfung seiner Bonität und seines bisher erreichten Track Records unterziehen muss. Wir erwarten zudem ein angemessenes, regelmäßiges Reporting zu Kosten, Baufortschritt und Ver- kaufsstand.Die vom Fonds übernommenen Kredite müssen darüber hinaus mit einer erstrangigen Grundschuldbesiche- rung ausgestattet sein. Außerdem erwarten wir persönliche Bürgschaften der wirtschaftlich Berechtigten. Welche Renditeerwartung sollte eine über den Fonds finanzierte Immobilie denn mitbringen? Dr. Michael Schwalba: Die Gesamtrendite sollte bei zirka sechs Prozent nach Kosten liegen, wobei wir den Euribor als Basiszins heranziehen und mit einer weiteren Marge von etwas über drei Prozent kalkulieren. Von besonderer Bedeutung für einen institutionellen Investor sind natürlich die mit einem Fondsinvestment verbundenen Kosten. Mit welcher Total Expense Ratio muss er rechnen? Dr. Michael Schwalba: Für Anlageberatung, Forderungsver- waltung und Sicherheitentreuhand fällt im Fonds selbst eine feste Gebühr von insgesamt 30 Basispunkten an. Die hinzu- kommenden anteiligen Gebühren für AIFM, Zentralverwal- tung, Verwahrstelle und Strukturkosten sind gewissermaßen variabel, da sie mit steigendemNettoinventarwert des Fonds sinken. Bei einem Fondsvolumen von 100 Millionen Euro betragen sie etwa 39 Basispunkte, bei einem Fondsvolumen von 300 Millionen Euro sind es lediglich noch 21 Basis- punkte. Also liegen die Gesamtkosten für den Investor, nach denen Sie fragen, zwischen 0,51 und 0,69 Prozent. Nach vorn blickend: Gibt es andere Segmente, in die sich Ihr Haus eventuell künftig mit ähnlichen Modellen einer Private- Debt-Finanzierung vorzuwagen plant? Dr. Michael Schwalba: Auch wenn vieles noch nicht konkret spruchreif ist: Einen Fonds für Projekte im stark wachsen- den Segment Energy Transition haben wir gewissermaßen bereits heute in der Pipeline, der dürfte sogar noch im laufenden Jahr in den Vertrieb gehen. Und auch im Bereich der Schifffahrt, in der wir von der Historie unseres Mutter- hauses her ohnehin schon lange aktiv sind, ist ebenfalls ein entsprechendes Produkt geplant. Wir danken für das Gespräch! HANS HEUSER 188 N o . 1/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Dr. Michael Schwalba & Alexander Föhre | M.M.Warburg & CO FOTO: © CORNELIS GOLLHARDT » Einen Fonds für Projekte im stark wachsenden Segment Energy Transition haben wir gewissermaßen bereits heute in der Pipeline – er dürfte sogar noch im laufenden Jahr in den Vertrieb gehen. « Dr. Michael Schwalba, Leiter Private Markets bei M.M.Warburg & CO