Institutional Money, Ausgabe 1 | 2024

Der Wohnungsbau sehe derzeit nirgendwo einen Hoff- nungsschimmer, kommentierte Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen. Aufträge würden storniert, gleichzeitig seien die Baugenehmigungen für Wohnungen im Sinkflug. Stellt sich die Frage, wie man angesichts dieser Gesamt- situation auf die Idee kommt, einen Private-Debt-Fonds für institutionelle Investoren aufzulegen, der in Projektentwick- lungen vonWohnimmobilien in deutschen Ballungszentren investiert. Mit demWB Urban Real Estate Finance I haben Dr.Michael Schwalba,Head of Private Debt, und Alexander Föhre, Leiter Immobilien Berlin, vom Bankhaus M.M.War- burg & CO nämlich genau das gemacht. Ein Gespräch. Meine Herren, war es rückblickend wirklich eine so gute Idee, in einen Markt einzusteigen, der aufgrund des anhaltenden Zustroms von neuen Anbietern zunehmend überbesetzt wirkt, und dann auch noch mit einem Anlageprodukt in einem derzeit gebeutelten Segment wie dem Immobiliensektor? Dr. Michael Schwalba: Oberflächlich betrachtet sind die Be- weggründe für Ihre Frage natürlich durchaus nachvollzieh- bar. Die Zahl der Anbieter im Bereich der Privatmarktanla- gen, insbesondere mit Bezug auf das Thema Private Debt, hat ohne Zweifel sehr stark zugenommen. Eine nach wie vor wachsende Zahl von Vermögensverwaltern sieht darin eine Möglichkeit, einerseits einer breiteren Schicht von Kun- den – oft unter dem Stichwort einer Demokratisierung der Finanzmärkte – den Zugang zu Marktsegmenten mit zum Teil noch überdurchschnittlichen Renditen zu ermöglichen, und andererseits von den in den entsprechenden Sektoren oft noch höheren Margen zu profitieren. Alexander Föhre: Auch Ihr zweiter Aspekt, wonach der Immobiliensektor insgesamt gerade alles andere als eine ein- fache Zeit durchmacht, dürfte natürlich auch niemandem verborgen geblieben sein. Denn das betrifft ja nicht nur einen bestimmten Bereich wie die Gewerbeimmobilien in den USA. Spätestens die medienträchtigen Schlagzeilen im Zusammenhang mit der Insolvenz der vom österreichischen Unternehmer René Benko geführten Signa-Holding haben das auch in Europa und Deutschland einer breiten Öffent- lichkeit vor Augen geführt. Dr. Michael Schwalba: Aus einer Art Vogelperspektive über den Gesamtmarkt hinweg betrachtet, mag man beides als Alarmzeichen bewerten, das einen eher zu einer gewissen Zurückhaltung in diesem Segment ermahnt. Wir haben aber – und unserer Auffassung nach durchaus zu Recht – gute Argumente an Bord, warum wir gerade in der aktuel- len Phase und mit einem bewusst speziell ausgestatteten Produkt an den Markt gekommen sind. Daher fühlen wir uns mit unserem im Sommer vergangenen Jahres aufgeleg- ten Private-Debt-Fonds WB Urban Real Estate Finance I durchaus gut und vor allem wettbewerbsfähig aufgestellt. Was sind denn konkret Ihre Argumente? Wo machen Sie sozusa- gen den Unterschied? Dr. Michael Schwalba: Zunächst vielleicht kurz zur Entste- hungshistorie.Unser Mutterhaus, die Hamburger Privatbank M.M.Warburg & CO, hat im Jahr 2022 eine Initiative gestar- tet, um das eigene Kreditgeschäft gewissermaßen mobilisie- ren zu können. Das Ziel war es, Investoren – in dem Fall ausschließlich institutionelle Anleger wie vor allem Versor- gungswerke und Pensionskassen – eine Möglichkeit anzu- bieten, außerhalb des Kapitalmarktes in Kreditrisiken zu investieren, in erster Linie solche, die von Warburg selbst originiert wurden. Einer der wesentlichen Hintergründe die- ser Strategie: Die Bank verfügt natürlich nur über ein limi- tiertes Eigenkapital und hat daher aus Gründen der Regu- lierung nur begrenzte Möglichkeiten, ihr Kreditgeschäft eigenständig oder bankintern auszuweiten. So ist die Idee entstanden, eine gewisse Anzahl ausgesuchter Kredite in ein Fondsprodukt auszulagern, über das man interessierte Inves- toren an Bord holt, die dadurch die Möglichkeit erhalten, mangels eigener Kreditabteilungen in entsprechende Kredit- risiken investieren zu können. 184 N o . 1/2024 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Dr. Michael Schwalba & Alexander Föhre | M.M.Warburg & CO FOTO: © CORNELIS GOLLHARDT » Wir haben zunächst im Rahmen eines Managed Accounts ein Zielportfolio aufgebaut, in das anfangs rund 30 Kredittransaktionen transferiert worden sind. « Alexander Föhre, Leiter Immobilien Berlin bei M.M.Warburg & CO Das Geschäftsklima im Wohnungsbau hat laut ifo-Institut gerade einen neuen Tiefststand erreicht.